Le taux d'usure
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la loi fixe un taux d'usure maximal auquel votre TAEG ne peut pas dépasser. Ce taux d'usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France et varie en fonction de la durée du prêt. Si le TAEG proposé par la banque dépasse ce taux d'usure, alors le prêt ne peut pas être accordé.
Le taux d'usure est donc une mesure de protection pour les emprunteurs, qui garantit qu'ils ne seront pas confrontés à des taux d'intérêt excessifs ou à des pratiques de prêt abusives. Cela permet également de maintenir une certaine transparence dans le marché du crédit immobilier et d'éviter les pratiques de concurrence déloyale entre les banques.
Comment la Banque de France fixe t-elle le taux d'usure?
Le taux d'usure est révisé chaque trimestre par la Banque de France, qui calcule la moyenne des taux effectifs des prêts immobiliers accordés au trimestre précédent et y ajoute un tiers. Les nouveaux taux d'usure sont alors publiés au Journal officiel pour le trimestre suivant.
Cependant, depuis le début de l'année 2023, la Banque de France a décidé de publier les taux d'usure tous les mois, au lieu de tous les trimestres, en raison de la rapide remontée des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Ces taux mensuels sont établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.
La publication mensuelle des taux d'usure devrait permettre de fluidifier le marché immobilier en s'adaptant plus rapidement aux fluctuations des taux d'intérêt, tout en garantissant une protection adéquate aux emprunteurs.
Dépasser le taux d'usure est considéré comme un délit
Selon la législation en vigueur. Les références juridiques et réglementaires qui régissent le taux de l'usure sont les articles L 314-6 à L 314-9 du Code de la consommation et l'article L 313-5-1 du Code monétaire et financier, comme vous l'avez mentionné.
Il est important de souligner que les banques sont soumises à de lourdes sanctions si elles accordent un crédit immobilier à un taux usuraire, c'est-à-dire un taux qui dépasse le taux d'usure fixé par la loi. Selon l'article L341-50 du Code de la consommation, cette infraction est passible d'une amende pouvant atteindre 300 000 € et/ou d'une peine de prison pouvant aller jusqu'à deux ans.
Qui est pénalisé par le taux d’usure?
Les personnes les plus pénalisées par le taux d'usure en 2023 sont :
Les jeunes primo-accédants, car ils empruntent souvent sur vingt-cinq ans avec peu d’apport et leurs revenus sont limités, ce qui les rend plus risqués aux yeux des banques.
Les seniors et les personnes présentant un risque de santé sont également touchés car l'assurance du prêt est plus chère pour eux, ce qui peut faire franchir le seuil du taux d'usure et conduire au refus de crédit.
Enfin, les investisseurs locatifs peuvent également être affectés car les banques appliquent des taux plus élevés et les investisseurs paient leur assurance décès-invalidité plus cher.
Comment rester
en dessous du taux d'usure pour votre crédit ? Voici quelques conseils à considérer
Négocier le taux du crédit :
La première possibilité est de négocier le taux brut de votre crédit immobilier à la baisse. Vous pouvez argumenter en mettant en avant un apport personnel conséquent (20 %), ce qui peut vous permettre d'obtenir une réduction pouvant aller jusqu'à 0,10 % par rapport au taux moyen. Si vous envisagez de placer votre épargne chez la banque prêteuse, cela peut également influencer positivement le taux d'intérêt initial. De même, l'achat de produits de placement et de services supplémentaires peut conduire à une diminution du taux de départ. Notez que la vente liée est interdite, ce qui signifie que la banque ne peut pas vous imposer l'achat de ces produits ou services.
Réduire les frais annexes :
Vous avez la possibilité de négocier les frais de dossier. Ces frais, inclus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), peuvent varier d'une banque à l'autre. En général, ils représentent entre 0,30 % et 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 350 à 500 €. Certaines banques peuvent les réduire si vous souscrivez leur assurance multirisque habitation ou d'autres produits. Cependant, il est important de noter que les banques sont moins enclines à négocier ces frais de dossier actuellement. En revanche, les coûts liés à la garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution) sont généralement fixes et ne peuvent pas être réduits.
Opter pour un crédit révisable :
Une autre possibilité pour éviter de dépasser le taux d'usure est de choisir un prêt à taux révisable. Les taux d'usure pour les crédits révisables sont généralement plus élevés que pour les prêts à taux fixes. Cependant, les taux de départ des prêts révisables, indexés sur des indices financiers à court terme, sont souvent inférieurs à ceux des prêts à taux fixes, ce qui peut vous aider à rester en dessous du taux d'usure. Il est important de noter que le taux révisable peut varier d'année en année en fonction de l'indice financier de référence. Pour plus de sécurité, vous pouvez choisir un taux révisable capé, c'est-à-dire plafonné à la hausse. Par exemple, avec un cap de 1, un prêt révisable à 3,50 % brut sur vingt ans ne dépassera pas 4,50 %. Toutefois, il est important de noter que peu de banques proposent des crédits révisables.
En résumé, pour éviter de dépasser le taux d'usure, vous pouvez négocier le taux du crédit, réduire les frais annexes et envisager un prêt à taux révisable. Cependant, il est essentiel de prendre en compte votre situation financière personnelle et de consulter un professionnel du crédit ou un conseiller financier pour prendre la décision la plus adaptée.
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