Que faire en cas de sinistre sur un bien entre le compromis de vente et l’acte authentique ?
Vous avez signé un compromis de vente pour votre bien immobilier, mais un sinistre survient avant la signature de l’acte authentique. Une tempête, par exemple, pourrait endommager gravement la toiture du bien. Que faire dans une telle situation ? En tant que vendeur, vous avez des obligations légales spécifiques à respecter pour informer l’acquéreur et gérer les impacts potentiels sur la vente.
L’obligation d’information du vendeur
Dès qu’un désordre survient sur le bien, il est impératif d’en informer l’acquéreur, qu’il s’agisse d’un sinistre mineur ou majeur, et particulièrement s’il concerne des éléments essentiels comme la toiture. Ce type de dommage peut avoir des conséquences importantes sur le projet de l’acquéreur, comme un retard dans l’emménagement ou des coûts de réparation imprévus.
L’information doit être formalisée par un avenant au compromis de vente, signé par les deux parties. Ce document doit détailler :
Un nouveau droit de rétractation pour l’acquéreur
Un avenant modifiant un élément substantiel du compromis de vente (par exemple, la nature du bien, son état ou les modalités de la transaction) accorde à l’acquéreur un nouveau délai de rétractation de 10 jours, conformément à la législation.
Pour rappel, lors de la signature initiale du compromis, un acquéreur non professionnel dispose déjà d’un droit de rétractation de 10 jours, qui débute à compter de la réception du courrier l’informant de la signature. Toute modification majeure en cours de compromis réactive ce droit, donnant à l’acquéreur la possibilité de renoncer à la vente.
Les risques en cas de dissimulation du sinistre
Ne pas informer l’acquéreur d’un sinistre peut entraîner des conséquences juridiques graves pour le vendeur :
Toutefois, pour que la réticence dolosive ou les vices cachés soient retenus, le vendeur doit avoir eu connaissance du sinistre et avoir délibérément omis de le signaler.
Conséquences judiciaires possibles
Si le sinistre est découvert après la signature de l’acte définitif et qu’il existait avant la vente, l’acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire. Les juges peuvent :
Il est donc crucial, pour éviter ces complications, de respecter vos obligations d’information et de transparence tout au long du processus de vente
- La nature du sinistre.
- Ses impacts sur le bien.
- Les conséquences pour l’acquéreur, comme les travaux nécessaires et leur durée.
- Réticence dolosive : Si le vendeur dissimule intentionnellement un désordre déterminant pour l’acquéreur, celui-ci peut invoquer l’article 1137 du Code civil pour obtenir la nullité de la vente ou des dommages et intérêts.
- Vices cachés : Si le sinistre affecte l’usage du bien au point que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou aurait proposé un prix inférieur, le vendeur peut être poursuivi sur ce fondement, selon les articles 1641 et suivants du Code civil.
- Annuler la vente pour réticence dolosive.
- Accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
